“Kiracının uzun süreli oturamayacağının onayını sözlü olarak almıştık. 2023 eylül ayında evlendim. 2022 ekim ayından itibaren hem sözlü hem yazılı ihtar çekmemize rağmen kiracılarımızı çıkartmamız 1 yıl sürdü. Son kirasını da ödemeden çıktı.” diyor ev sahibi Yağmur Tepecik.
Gebze’de yaşayan kiracı Ahmet Görmez ise fahiş ev kiralarından dertli, 2 yıl önce Kocaeli Kartepe’de 3 bin lira ev kirası öderken bir yıl içinde evini değiştirmek zorunda kalmış, şimdi ise Gebze’de bir yıl öncesine kıyasla cebinden neredeyse yedi kat fazla para çıkıyor. “Aynı standartlarda bir ev olmasına rağmen aradaki fark bir asgari ücret kadar. İş değişikliği yaşadığım için bunu karşılayabiliyorum. Ama kazandığım paranın yüzde 40’ı barınmanın içindeki insani ihtiyaçlara gidiyor” diyor.
İki farkı cephe, iki farklı dert, iki farklı görüş. Üstelik Türkiye’deki mevcut ekonomik kriz işleri daha iyi bir yere götürmüyor. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar çözülemiyor, emlak piyasasındaki sorunlar artmaya devam ediyor. Türkiye’de emlak piyasası, son yıllarda hızla artan kiralar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerginlikler ve taşıma maliyetlerinin de yükselmesiyle derin bir krizin içine savruluyor. Büyük şehirlerde kiraların astronomik seviyelere ulaşması kiracılar ve ev sahipleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açıyor.
Kiracı yüksek kiradan mustarip. Mevcut kiracıların piyasa değerinin altında kira ödediğini söyleyen ve tek gelir kaynağı kira olan ev sahipleri ise ekonomik kriz ortamında zorlandıklarını söylüyor. Kira artış oranları üzerindeki belirsizlik ve oranlar sık sık hukuki tartışmalara konu olurken taşınma maliyetlerinin de son dönemdeki artışları, kiracıların alternatif konut arayışını güçleştiriyor.
KİRACI-EV SAHİBİ MESELESİ İLE İLGİLİ SON KAMUOYU ARAŞTIRMASI NE DİYOR?
Son araştırmalar kiracı-ev sahibi geriliminin devam ettiğine işaret ediyor. Kamuoyu araştırmaları yapan IPSOS Türkiye’nin geçen hafta yayımladığı araştırma, emlak piyasasındaki karmaşayı özetler nitelikte. Fikir Gazetesi’nin ev sahipleri, kiracılar ve emlakçılarla yaptığı görüşmeler de aktardığı sorunları istatistiki verilerle kanıtlıyor araştırma. Söz gelimi her 10 kiracıdan 8’i taşınmak zorunda kaldığında bütçesine uygun ev bulamayacağını düşünüyor. Bunun dışında araştırmanın ortaya koyduğu diğer dikkat çekici veriler şöyle:
- Kira Artışları Sınırın Üzerinde: 2024’ün ilk 5 ayında kontratı yenilenen kiracıların %50’sinin kira artışı yüzde yirmi beş sınırının üzerinde gerçekleşmiş; Temmuz ve Ağustos aylarında ise kiracıların %35’inin kira artışı TÜFE (yüzde altmış beş nokta yedi) oranını aşmış durumda.
- Gelir ve Kira Artışı Arasında Orantısızlık: Kiracıların gelirleri kira artışları oranında artmıyor; bu durum her geçen yıl daha kritik bir hale geliyor. Araştırmaya katılan kiracıların yarısından fazlasının son 1 yıl içinde kirası, gelirinden daha fazla artmış durumda.
- Ev Sahipleri de Mağdur: Her 3 ev sahibinden 2’si, evlerinde mevcut kiracı olmasından dolayı maddi kayıp yaşadığını belirtiyor. Geçen yıl bu oran %70 iken, bu yıl %66’ya gerilemiş durumda.
- Kira Artış Sınırının Kaldırılması: Kiracıların %17’si kira artışlarındaki %25 sınırın kaldırılmasını desteklerken, kirada evi olanların %65’i bu değişikliği olumlu karşılıyor. Evi kirada olan ev sahiplerinin %42’si, kira oranı %25 ile sınırlı olduğu dönemde de, yeni kira artış oranı uygulamasında da kira artışlarını, evlerinin
IPSOS Türkiye CEO’su Sidar Gedik araştırma sonuçlarını; mevcut ekonomik koşullar, kira düzenlemeleri ve enflasyon baskısı nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar arasındaki tansiyonun bir süre daha yüksek kalacağı şeklinde yorumluyor.
EMLAK SEKTÖRÜN İKİLEMİ: HERKES HAKLI HERKES HAKSIZ
17 yıldır gayrimenkul sektöründe çalışan emlak uzmanı Bekir Özkaya, ev sahipleri için yönetmeliğin değişmesine rağmen ev fiyatlarının piyasa rayiç değerlerinin altında kaldığını belirtiyor Fikir Gazetesi’ne. Eskiden olduğu gibi artık kiraya vermek için daire satın alınmadığı tespiti yapıyor birçok meslektaşı gibi.
Kiracılar için ev kirasıyla hane gelirinin aynı oranda artmadığına işaret eden Özkaya, 2010’lu yıllarda krediyle ev sahibi olunabildiğini anımsatıp mevcut ekonomide beyaz yakalılar ve orta segmentin krediyle dahi ev sahibi olamadığının altını çiziyor.
Ev sahibi ve kiracılar arasında en iyi ihtimalle iki yıl süren mahkeme süreçleri sebebiyle artık şehir içindeki dairelerin yatırım aracı olmaktan çıktığını söylüyor. 2023 yılında Türkiye’de ev sahipleri ile kiracılar arasındaki davalardaki artış tespitini doğruluyor. Geçen yılın ilk altı ayında, toplam 47 bin kira tahliye davası açıldı. Ayrıca kira tespit davalarının sayısının yaklaşık 100 bin civarında olduğu öngörülüyor. Emlak uzmanı Bekir Özkaya buradan hareketle arz sıkıntısına işaret edip “Kiralık ev kalmadıkça devlet de sosyal konut üretmeye yönelecek. Yoksa talep hiçbir zaman karşılanamayacak ve mevcut durum daha da kötüye gidecek. Ev sahibi 10 yıllık kiraya verip parasının eridiğini görmektense 1-2 yıl oturup çıkacak alternatiflere yöneliyor.” diyor.
Kiracı Ahmet Görmez sadece dört duvara sahip olmak için asgari ücretin 3 bin lira fazlasını ödemesi gerektiğini söylüyor ve Türkiye’deki ekonominin saf gerçekliğinin en insani hak barınmayı nasıl etkilediğini “Aldığım ücrete yapılan zam hayali bir enflasyon üzerinden ama ödeyeceğim ev kirası gerçek enflasyon üzerine planlanıyor” sözleriyle özetliyor.
Fikir Gazetesi’nin görüştüğü bir başka kiracı ise Türkiye’nin en büyük metropolü İstanbul’da yaşayan Reya Özdemir. Özdemir her iki tarafın yani hem kiracı hem ev sahibinin birbirini suistimal ettiğini “O çok istiyor, o az veriyor ya da hiç ödemiyor. Artık insanların şirazesi tamamen kaydığı için İstanbul’da yaşamak bir şekilde davacı ya da davalı olmak demek.” cümlesiyle tarif ediyor.
İzmir’de yaşayan ev sahibi Yağmur Tepecik ise meselenin bir başka boyutunu, ev sahiplerinin karşı karşıya kaldığı sıkıntıları aktarıyor. Kira getirisinin yüzde 25 zam sınırıyla değerinden aşağısında kiraladıklarını anımsatıp “Kendi evimizin kiracısı 6 bin TL kira öderken kendisini tahliye edemememiz durumunda bizim yeni çıkmamız gereken kiralık ev fiyatları minimum 15 bin TL’den başlıyordu. Tek bir evin varsa ve devletin belirlediği zamma uyarsan bu enflasyonda evinin kirasıyla geçinebilmen imkânsız” diyerek karşı karşıya kaldığı güçlüğü ortaya koyuyor.
Tüm bu tespitler bir başka araştırmada, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) raporunda da kendini tüm çıplaklığıyla gösteriyor. Yaklaşık 4 yıldır emlak sektörünün bilindik oyuncularından sahibinden.com verileriyle ile satılık ve kiralık konut piyasalarındaki gelişmeleri izleyen BETAM’ın direktörü Profesör Seyfettin Gürsel, 2018 tarihine işaret ediyor, bu tarihten itibaren fiyatların hızla inişe geçtiğini hatırlatarak:
“O kadar ki inşaat sektörü 2019’da çalışanlarının üçte birini kaybetmişti. Ama kiralık konut talebi olduğu yerde duruyordu. Kiralık konut sayısı azalırken talep azalmıyorsa ne olur? Elbette kiralar hızla artışa geçer.”
BETAM’IN SON RAPORU NE DİYOR?
BETAM’ın hazırladığı ağustos ayı raporu özellikle bahar ve yaz aylarında 3 büyükşehirde kiralık konut talebinde belirgin bir artış gözlemliyor. Türkiye genelinde hem kaldırılan kiralık ilan sayısı hem kiralanan konut sayısının arttığı görülüyor. Rapora göre reel kira fiyat endeksi Temmuz’da İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azalmış vaziyette. Reel ortalama kiralar, referans dönemi olarak kabul edilen 2017 Eylül’e kıyasla İstanbul’da yüzde 85,7, Ankara’da yüzde 169,1, İzmir’de ise yüzde 116,8 oranında yükselişte.
BETAM araştırma raporunun sonuçlarından yola çıkarak “reel ortalama kiralar” değişkenliğini Fikir Gazetesi’ne değerlendiren Profesör Seyfettin Gürsel, “sahibinden.com ilan fiyatlarının mevcut olduğu Eylül 2017’de ortalama reel kirayı 100 kabul edersek geçen yılın yaz aylarında Türkiye geneli ile İstanbul ve İzmir’de bu kira 2 kattan biraz fazla, Ankara’da ise yaklaşık 2,7 kata çıkmıştı. Bu dönemde ortalama reel gelirlerde artış çok daha düşük kaldığından tahmin edeceğiniz gibi konut kiralamak isteyenler için kiralar büyük bir mali yük haline geldi. Öte yandan hükümet halen kirada olan konutlarda yıllık TL kira artışına yüzde 25 sınır getirmesi cari kira fiyatları ile mevcut kiralar arasında giderek bir uçurum oluşturdu. Bu uçurum da mevcut kiracılar ile konut sahipleri arasında büyük gerilimlere hatta şiddete varan çatışmalara yol açtı.” ifadelerini kullanıyor.
“SORUNLARIN ÇÖZÜMÜ PİYASAYA BIRAKILAMAZ”
Yukarıdaki tespit de Profesör Gürsel’e ait. 6 Şubat Depremleri’nin yarattığı etki ve büyük Marmara Depremi’nin merkezi olacak İstanbul algısının yeniden canlanmasıyla başkent Ankara’nın hatırı sayılır bir göç çektiğini ifade eden Gürsel, “Mart 2023’ten itibaren Ankara’da ortalama kiranın İstanbul ve İzmir’den çok daha hızlı arttığına şahit olduk. Sonuçta aradaki 1’e 2’lik devasa kira farkı bir miktar kapandı ama hala Ankara’da ortalama piyasa kirası (yeni kira) İstanbul ve İzmir’den daha düşük” diyor.
Temmuz ayı kiralık ilan fiyatları itibarıyla metrekare başına ortalama kira Ankara’da 177 lira, İzmir’de 210 lira, İstanbul’da ise 233 lira olarak görünüyor.
Yeni kira düzenlemesinde yüzde 25 sınırı kaldırılmış olsa dahi kiracıların yarısının yeni kontrat dönemlerinde ev sahiplerinin TÜFE’ye göre hesaplanacak orandan daha yüksek bir kira talebinde bulunacağını düşünüldüğü bir ortam söz konusu. Prof. Dr. Seyfettin Gürsel bununla ilgili “Herhangi bir malın veya hizmetin arz ve talebi arasında büyük bir fark ortaya çıktığında bu tür sınırlamalar ancak geçici bir süre uygulanabilir. Gıda maddelerinde bu tür olağandışı durumlarda fiyata sınırlama yerine karne sistemiyle satın alınan miktara sınırlama getirilir. Konutta bunu yapamazsınız. Dahası, kiracı ev sahibi çatışmaları ve artan dava yükü bir yana, konuta yatırımı da olumsuz etkilersiniz. Bu koşullarda kiraya vermek amacıyla konut almaz. Kira sınırlamasının kaldırılması bu açıdan zorunluydu. Ama rayicin bir hayli altında kira ödeyen aileler büyük sorunlar yaşayacaklar. Devletin ve yerel yönetimlerin acilen sosyal konut üretmeye başlamaları lazım. Bu sorunun çözümü piyasaya bırakılamaz.” tespiti yapıyor.
Denizlerden Soframıza Uzanan Tehlike: Ege Denizi’ndeki Kirliliğin Kaynağı Ne, Nasıl Önlenir?