Türkiye’de konut meselesi bu kez Gayrimenkul Yatırım Fonları ile yeniden gündemde. Fikir Gazetesi hükümetin duyurduğu bu fonun ne anlama geldiğini, halkın hayati sorunlarını, rantı, inşaat sektörünün içinde bulunduğu durumu Profesör Mithat Karasu, Profesör Aziz Çelik, Profesör Seyfettin Gürsel, Profesör Tarık Şengül ve Dr. Gökhan Şahin Güneş ile konuştu. Türkiye ve uluslararası alandaki raporları, belgeleri ve bunların yaşamımıza yansımalarını inceledi.
Aslında İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’ni açıp Madde 25/1’e baktığınızda her şeyin gayet net olduğunu anlamak için ilk birkaç sözcük kâfi geliyor:
“Herkesin, kendisinin ve ailesinin sağlığı ve iyi yaşaması için yeterli yaşama standartlarına hakkı vardır; bu hak, beslenme, giyim, konut…”
İnsana yaraşır barınma hakkı temel insan hakkı. Belki de uluslararası beyannamelere kadar gitmeye gerek yok. 2018’de hayata veda eden kent bilimci Profesör Cevat Geray, konut meselesiyle ilgili bundan 14 yıl önce “Bir Dönüşümün Bilançosu” kitabında anayasaya işaret ediyordu:
“Türkiye’de anayasanın konut ve kooperatif kesiminin özendirilmesine, desteklenmesine ilişkin buyrukları yerine getirilmemekte. Toplumsal içerikten yoksun uygulamalarda, IMF’nin toplumsal devletin ortadan kaldırılmasına devletin küçülmesine yönelik olarak dayattığı neo-liberal politikaların etkisi büyüktür. Bununla birlikte işin özünde işbaşındaki iktidarın ranta odaklı kentleşme, konut ve arsa yöneltileri ile konut ve arsayı metalaştırıcı, piyasalaştırıcı uygulamaları yatmaktadır”
ODTÜ öğretim üyesi, kentsel çalışmalar uzmanı Prof. Dr. Tarık Şengül de ranta değiniyor. “Bunca yıl inşaata dayanıp rant ekonomisi üreten bir ülke düşünün. Bu kez özel olarak İstanbul’da merkeze insanı koyabileceğinizi düşünün. Türkiye’de ve İstanbul’da önceliklerin değişmesi lazım.” diyor.
Rahmetli Cevat Geray’ın öğrencisi olan ve yüksek lisanstan bu yana Türkiye’deki konut sorunuyla ilgilenen Harran Üniversitesi’nden Prof. Dr. Mithat Karasu da aynı fikirde. Karasu, rantın önünü açınca bunu durdurmaya yönelik hiçbir politika güdülmeyince maliyetlerin iyice yükseldiğini ifade ediyor. “Elimizdeki kıt kaynaklarla kendi çözümsüzlüğümüzü yaratmış oluyoruz. Bu fasit dairenin dışına çıkmak gerekiyor” tespiti yapıyor.
KONUT ÜRETİMİ DURMA NOKTASINDA
Yoksulluk arttıkça insanlar uygun konut bulma konusunda daha çok mağdur oluyor. Sosyal adaletsizlik ve kentsel kalkınma ile ilgili hayati dertlere bir de piyasanın sıkıntısı ekleniyor. En zengin yüzde 10’luk kesimin toplam gelirin yüzde 70’ine sahip olduğu Türkiye’de konut üretimi; inşaat maliyetlerinin artması, kredilerin kısıtlanması ve yabancı talebin azalmasıyla neredeyse durma noktasında.
Uzmanlara göre bu durum, beraberinde kiralık konut arzında da soruna yol açacak. Son aylarda konuta talep düşüşte, konut satış fiyatları reel olarak geriliyor. Veri analiz şirketi Endeksa son bir yılda konut fiyatlarındaki artışın yüzde 54 oranında gerçekleştiğini söylüyor. Son açıklanan enflasyon verisi yüzde 69,8. Yani reel fiyatlardaki düşüş yüzde 15,8.
SATILIK KONUT PİYASASI RAPORU NE DİYOR?
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) son yayımladığı “Satılık Konut Piyasası” raporu ise reel fiyatlarda düşüşün aralıksız 10 aydır sürdüğünü ortaya koyuyor. Yıllık değişim oranı, ülke genelinde yüzde -16,3, İstanbul’da yüzde -18,3, İzmir’de yüzde -15,4 ve Ankara’da yüzde -10,9 seviyesinde.
Daha iyi anlamak için BETAM’a gidiyorum, raporu hazırlayan isimlerden ikisi karşımda: Direktör Profesör Seyfettin Gürsel ve kıdemli araştırmacı Dr. Gökhan Şahin Güneş. Önlerindeki ekranlardan konut piyasasındaki değişimleri inceliyorlar, rakamlar üzerine konuşuyorlar. Güneş’e “Eksi 16,3’ün anlamı ne?” diye soruyorum. “Konut satış fiyatları arttı, genel fiyat seviyesi de arttı ama genel fiyat seviyesi konut fiyatlarından yüzde 16,3 daha fazla arttı. Eksi 16,3 buna karşılık geliyor.” yanıtı veriyor. Bir yıl öncesine göre ortalama konutun nispi fiyatının reel olarak daha düşük olduğunu söylüyor. Profesör Gürsel bir kıyaslama ile devreye giriyor:
“2017 Eylül’ü ile kıyasladığımız zaman Türkiye’de ortalama konut aşağı yukarı yüzde 50 daha pahalı Türkiye genelinde. Aslında konut ucuzlamadı. Son birkaç aydır bir ucuzlama ortaya çıkıyor, enflasyonun altında artıyor ama hâlâ çok pahalı. Dolayısıyla talepteki zafiyet şaşırtıcı değil”
HÂLÂ BİR EV İÇİN BİR ÖMÜR MÜ?
Konut talebi endeksi Mart 2024’e kıyasla yüzde 6 azalmış durumda. Hem satılık ilan sayısı hem satılan konut sayısı ülke genelinde de üç büyük kentte de düşüşte. Satılık konut ilanlarının yayında kalma süresinin İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere artması konut piyasasında durgunluğun bir başka göstergesi. Güneş’in deyişiyle bunun anlamı, açılan ilanların artık kolay alıcı bulamadıkları gerçeği. Yani bir konut hem kolay satılamıyor hem kolay alınamıyor. İlanda kalma aralığına bakıldığında İzmir’de neredeyse 90 güne dayanmış, İstanbul’da 78 gün, Ankara’da ise 56 günü buluyor.
Bu kez Çalışma iktisadı, sosyal politikalar ve emek dünyası konusunda uzman bir ismi, Profesör Aziz Çelik’i arıyorum. Yaklaşık iki yıl önce “Bir ev için bir ömür” diye bir yazı kaleme almıştı. O dönem “Bir asgari ücretli 41 yılda ev sahibi olabiliyor.” hesabı yapmıştı. “Şimdi durum nedir?” diye soruyorum. “Konut fiyatlarında son zamanlarda düşüş olması, asgari ücretin enflasyonun biraz üzerinde artması 41 yılı biraz geriye çekmiş olabilir. Bu süre bugünlerde yaklaşık 30 yıla düşmüş olabilir. Yine de insan ömrü için oldukça uzun.” deyip ekliyor:
“Bir kişi yaşamı boyunca, kaynak ayırmadan çalışsa bile ev alamayacağı bir düzen söz konusu. TÜFE endeksine bakıldığında genel olarak ücretlilerin konut satın alma gücünün zayıfladığını gösterir bize. Sadece asgari ücretle karşılaştırıldığında değil, emek geliriyle geçinenleri düşündüğümüz zaman da manzara bu. Yani emek gelirleri ile konut fiyatları arasındaki makas gittikçe daha fazla açılıyor”
14 YILDA KONUT FİYATLARI 27 KAT ARTTI
Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) verileri 2018-2022 arası dönemde konut fiyat artışının Türkiye’de yüzde 346 olduğunu ortaya koyuyor. Bu oran Finlandiya’da yüzde 8,1; İzlanda’da yüzde 51,3; Danimarka’da ise yüzde 20 seviyesinde.
Merkez Bankası’nın sayfasına giriyorum. Veri Yönetişimi ve İstatistik Genel Müdürlüğü’nün Konut Fiyat Endeksi ile ilgili yayımladığı çizelgeyi inceliyorum, anlamaya çalışıyorum. Hazır önümdeyken Mithat Hoca’ya da soruyorum. İlk endeksin yayımlandığı 2010’dan bugüne yani son verinin duyurulduğu Mart 2024’e değin konut fiyatındaki artış ne kadar mı? Yüzde 2710. 27 katlık bir artış söz konusu. 2017’den günümüze kadar ise yüzde 1226’lık yani yaklaşık 12 katlık bir değişim mevzu bahis.
GAYRİMENKUL YATIRIM FONU KONUT MESELESİNİ ÇÖZER Mİ?
Bir başka deyişle makas gittikçe açılıyor. Tam da bu sırada hükümeti temsilen Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek de dikkat çekici bir açıklama yapıyor. Şimşek, gayrimenkul yatırım fonlarıyla (GYF) konut sorununun çözüleceği kanaatinde. GYF, ağırlıklı olarak taşınmazlara yatırım yaparak pay sahiplerine gelir sağlayan ve yatırım fonu yapısını kullanan bir uygulama. Yatırımcılardan alınan katılım payları karşılığında toplanan paralarla oluşuyor. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) düzenlemelerine tabi.
Bahçeşehir Üniversitesi’nden Gökhan Şahin Güneş konuyla ilgili “Bankalar böyle fonlar kuracaklar. Belirli projelere gidip ortak olacaklar. O projelerin bir kısmının finansmanını sağlayacaklar. Bizler de vatandaşlar olarak bir konut almak istemiyor ama bir kira geliri elde etmek istiyorsak gidip bu fonlara yatırım yapabileceğiz. O proje tamamlandığında ya da ilerlediğinde projenin gelirinden pay alacağız. Bu normalde GYF’nin işleme şekli. Bunun avantajı, projeleri üretenler açısından bir finansal kaynağın oluşması. İnşaatçılar açısından…” diyor. Yani… Hükümetin GYF’si sıkıntıdaki inşaatçının işine geliyor gibi görünüyor. Proje için bankadan daha yüksek oranda kredi çekebilecek, bu vesileyle daha ucuza fon bulma imkânı olacak.
Peki bu durum halkı nasıl etkileyecek? Bir başka deyişle Türkiye’de bazı basın kuruluşlarının manşetten duyurduğu gibi “İsteyene gelir isteyene ev!” mümkün olacak mı? Güneş bu soruma “Gayrimenkul yatırım fonları kiralık konut talebini ya da satılık konut talebini etkilemeyebilir. Ama daha çok konut arzına etkisi olacaktır.” yanıtı veriyor. Meseleyle ilgili Ekol TV yayınında konuşan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz ise hükümetin duyurduğu gayrimenkul yatırım fonu ile ilgili şu değerlendirmeyi yapıyor:
“Aslında dünyada çok uygulanan bir sermaye piyasası aracı. Gayrimenkul yatırım fonları, gayrimenkulünü geliştirmek, değerlendirmek isteyen şirketlerin, kurumların, ailelerin yatırım yapabilecekleri ve hiçbir zaman haczedilmeyen, miras yoluyla bölüştürülemeyen -bunu özellikle söylüyorum çünkü Türkiye’de en çok sorun yaşanan alan gayrimenkullere dokunulabilmesi ve çok parçalı yapıya tabi olması- fonlar. (…) Kurumlar vergisi ve gelir vergisi muafiyetleri var, cezbedici özelliğe sahip. Son 10 yılda çok hızlı şekilde büyümeye başladı.”
FONA İNŞAATÇILAR NASIL BAKIYOR?
İnşaat dünyasının kimi temsilcilerinin meseleye olumlu yaklaştığını ve mutlu göründüklerini söylemek mümkün. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, Anadolu Ajansı’na yaptığı açıklamada, “Kesinlikle çok doğru bir adım. Bir an önce hayata geçmesini bekliyoruz. Bu düzenleme sayesinde evini yenileyecek vatandaş da üretim yapacak müteahhit de finansmana erişebilecek.” diyor. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici ise Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu düzenlemesinin hayata geçmesiyle GYF sayısının 2024 sonunda 200’ün üzerinde olmasının öngörüldüğünü söylüyor.
Söz konusu yöntemin yurtdışında uygulandığı biliniyor. ABD, bu sistemi 1960’lardan beri uyguluyor, Fransa “Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées” adıyla 2003’te İngiltere ve Almanya ise 2007’de yeni bir uygulama tanıtmıştı.
İNŞAATLA BÜYÜYEN TÜRKİYE YARIN NEREDE OLACAK?
“Küresel İnşaat Pazarı: 2030” raporu inşaatın önümüzdeki 15 yılda en dinamik sanayi sektörlerinden biri olarak görülmeye devam edeceğini söylüyor ama raporun özet bölümündeki ifade Türkiye için de dikkate değer:
“Birçok ülke 2030’a kadar eski zirve seviyelerine dönmeyecek. Brezilya, Rusya, Türkiye ve Hindistan- tümü önemli kısa vadeli büyüme azalmaları yaşayabilir ve bazıları bu ülkelerin büyümesini yarıya indirebilir.”
International Construction dergisinin geçen yılın sonunda yayımlanan sayısında ise 2037’de dünyanın önde gelecek inşaat piyasalarını konu alan makalede Türkiye ilk 10 ülke arasında yer almıyor. Oxford Economics ve Harver Analysis tarafından yapılan araştırmada aslan payı yüzde 31 ile Çin’in, onu ABD ile Hindistan takip ediyor. Oxford Economics’in Mart 2023’te yaptığı “Küresel İnşaat Gelecekleri” araştırması ise gelecek 15 yıl içinde inşaat piyasasında en hızlı gelişimi Filipinler, Vietnam, Malezya ve Endonezya’nın göstereceğini ifade ediyor.
Türkiye İstatistik Kurumu’nun Mayıs 2024 tarihli “Hizmet, Perakende Ticaret ve İnşaat Güven Endeksleri” bülteninde inşaat sektörüne güven çok küçük bir oranla olsa da (yüzde 0,3) düşüşte, inşaat maliyet endeksi raporu ise yıllık yüzde 69,98’lik bir artış olduğunu ortaya koyuyor. Bu veriler arka arkaya dizildiğinde felaket tellallığı yapılmış olunmuyor esasen. Öyle olsa inşaatçılar sektördeki krizi daha iyi kavrayabilmek için uzmanlardan detaylı bir rapor hazırlamalarını isterler miydi? Söz konusu rapor, önümüzdeki aylarda Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi tarafından yayımlayacak.
Zaten tablo yeteri kadar açık, Türkiye’de maliyetler gün geçtikçe artıyor. Demir fiyatı son 18 ayda yüzde 180 artmış durumda. Çimento fiyatları artmış durumda, seramik fiyatları artmış durumda, cam, PVC… Şanlıurfa’da yaşayan Profesör Mithat Karasu, geçtiğimiz günlerde kentteki müteahhitler odası temsilcileriyle bir araya geldiğini söylüyor. Görüşmesini “Bittik diyorlar. Niçin bittik diyorlar? Çünkü kredi muslukları küçüldü. Maliyetler arttıkça yatırım yapamaz, konut yapamaz hâle geldiler.” sözleriyle özetliyor.
ÖZAL’IN KEY’LERİNDEN ŞİMŞEK’İN GYF’LERİNE…
Yine fon meselesine geri dönelim. Hazine ve Maliye Bakanı Şimşek, “Gayrimenkul yatırım fonları, yeni düzenlemeden önce projelere yatırım yapmıyor ve gayrimenkullerin inşaat işlerini üstlenmiyordu, SPK’nin düzenlemesiyle bu kısıt ortadan kalkacak.” diyor. Hükümet; proje sayesinde konut arzının artacağını, konut fiyatlarının yukarı yönlü piyasa baskısının azalacağını vadediyor. Ezcümle iktidar her kesim için konuta erişilebilirliğin kolaylaşacağı kanaatinde. “Fonların teminat temelli yapısı sayesinde gayrimenkul proje üretimi güvenle hayata geçirilebilecek hatta yatırımcılar bu güven ortamında kooperatifçilik mantığıyla küçük birikimlerini değerlendirip konut sahibi olabilecek.” Şimşek’in konuyla ilgili öne çıkan bir başka cümlesi.
Aslında bu duyuru 1987’de Turgut Özal hükümeti dönemi yürürlüğe giren, 1995’te yürürlükten kaldırılan Konut Edindirme Yardımı’nı (KEY) anımsatıyor. Profesör Aziz Çelik de o dönemdeki söylemlerle birkaç gün önce dile getirilenlerin benzerliğine dikkat çekiyor:
“O dönem Özal, bugün söylenenle benzer şeyleri söylüyor, ‘Günün sonunda dar gelirliler, işçiler, memurlar, herkes konut sahibi olacak.’ diyordu. Onun da mantığı, ücretlerden belli bir oranda kesinti yapılması ve bir fona aktarılma şeklindeydi. ‘Konut edindirme fonu da TOKİ ile birlikte ucuz konutlar üretecek, o konutlar da sorunu çözecek.’ deniyordu. Gel zaman git zaman çok cüzi miktarlarla iade edildi. Dolayısıyla ben bu tip piyasaya aktarılmış ya da piyasa mekanizması içerisinde çözümlerin çok odaklı olmadığını düşünüyorum. Dolayısıyla bunu bir kooperatif girişimi olarak görmek bana pek mümkün gelmiyor.”
Profesör Çelik hem kamunun konut üretmesi hem kooperatif içeriğini desteklemesinin, bu konuda uygun kredi ve arazi tahsis etmesinin önemli olduğunu düşünüyor. Profesör Karasu da aynı benzetmeyi yapıyor. Özal dönemi KEY’ler dışında bir de konut sertifikasının çıkarıldığını ilave ederek:
“İnsanlara ‘100 metrekare bir evi birer birer yüz parça hâlinde satın alacaksınız.’ denmişti. Bu, gayrimenkulü menkulleştirme sürecinin bir parçasıydı. Ondan sonra o da işleyemedi. Çünkü kişiler gittiler, satın aldılar arsa sertifikalarını. Fakat TOKİ onun karşılığında yeterince konut üretemedi.”
Kısacası Karasu’ya göre GYF’ler bir yatırım aracı, kullanım aracı değil. Bir tüketim malı da değil. Bunun için de kredi havuzunun çok geniş olması gerektiğini ancak bunun Türkiye için geçerli olmadığını belirtiyor. Türkiye’nin sermaye birikimi noktasında hayli zayıf kalan bir toplum olduğunun altını çizerek.
BİTMEYEN HAYAL: EV SAHİBİ OLMAK
Kiralar bu kadar el yakmasaydı yine de herkes konut sahibi olmak ister miydi? Belki de sorunun yanıtı iktisadi olduğu kadar kültürel dinamiklerle de alakalı. Karasu “Öncelikle her ülkenin kendi toplumsal ve ekonomik sorunlarını aşması için bazı kültürel kodları da değiştirmesi gerekiyor.” diyor. Türkiye’de herkesin ev sahibi olma hayali kurduğunu ancak bunun da konut sorununu artırdığını söylüyor. Eurostat’ın 2020 yılı verileri Türkiye’de konut sahipliği oranının yüzde 58,8; kiracı oranının ise yüzde 41,2 olduğunu söylüyor. Konut sahipliği Avrupa Birliği ortalaması altındayken, kiracı oranı ortalama üstü.
Profesör Karasu bu noktada “makul kira” meseline giriyor, Avrupa Birliği’nden örnek vererek:
“Makul kira nedir? Gelir düzeyimize göre bizim için makul olan şey daha alt gelir grubunda ya da daha üst gelir grubunda makul olmayabilir. Makul dediğim şey Avrupa Birliği’nin kentler hakları kapsamında kabul ettiği kimi belgeler. Bunlar ortak bildirgeler şeklinde yayımlanıyor, kabul ediliyor. Uluslararası hukukta ya da Avrupa iç hukukunda bir etkisi yok ama bir fikir veriyor. Kişinin tüm gelirinin yüzde 10’unu aşmaması gerektiği anlatılıyor. Türkiye’de diyelim kişinin ortalama aylık geliri 40 bin lira. Avrupa Birliği bildirilerinden yola çıkarsak yüzde 10’unu, yani 4 bin liradan daha fazla olmaması gerekiyor kira giderimiz. Ki bu kiracı için bir sıkıntı doğurmasın. Makul kira dediğimiz limit aslında bu. Yani bu kirayı ödüyorsanız, bu kira toplam gelirinizin yüzde 10’unu aşmıyorsa ev sahibi olmak için koşturmaya, devasa krediler ödemeye, elindeki tüm birikimi konuta yatırmaya hiç de gerek olmadığını anlatmaya çalışıyorum.”
YAŞAMIN DÜĞÜMLENDİĞİ YER: ENFLASYON
Peki fahiş kira sorununu çözmek için ne yapmalı? Profesör Gürsel’e göre bunun için konut arzını artırmak elzem. Kiralık konuta talebin düşmesinin beklenemeyeceğini söylüyor. “Peki engeller nerede ortaya çıktı?” diye soruyorum, sözü yine enflasyona getiriyor:
“Bir kere piyasaya bırakırsanız bu enflasyonla, bu enflasyonla mücadele dönemindeki yüksek faizlerle konut yönetimi rantabl değildir. Çünkü alıcı bulamazsınız. Bakan Şimşek’in projesi bir anlamda piyasaya kamuyu dâhil ediyor. İkincisi Avrupa’da yerel yönetimlerin sosyal konut üretmesi gibi örnekler var. Türkiye’de bu işin normalleşmesini istiyorsak talebi yeterince tatmin edecek, dolayısıyla daha makul düzeylerde kiralık konut sağlayacak bir piyasa umuyorsak kesinlikle enflasyonu düşüreceksiniz. Yüzde 5’e, 6’ya… Uzun vadede fiyat istikrarının korunacağına dair güven vereceksiniz. Ki; ipotekli krediler Batı’daki gelişmiş ülkelerde olduğu gibi 10-15, hatta 20 yıllık krediler düşük faizle alınabilsin. İnsanlar kira ödeyeceklerine ‘Kira öder gibi taksit ödeyeyim, ev sahibi olayım’ diyebilsin.”
BİR ZAMANLAR TÜRKİYE
Merkez Bankası’nın konut fiyatları endeksi genellikle ortalamayı yansıtıyor. Şu anda İstanbul için ortalama konut fiyatını 4,6 milyon lira olarak veriyor. Profesör Çelik’e göre bu çok gerçekçi bir fiyat değil. Servet eşitsizliğinin derinleşmesine dikkat çeken Çelik, “Ciddi bir meskensizlik veya yüksek kiralarla yaşamak zorunda olan bir emek kesimi söz konusu. Gelirler daha az artıyor, bu da hem çalışanlar hem emekliler açısından konut sahibi olmayı neredeyse imkânsızlaştırıyor.” diyor. Bir zamanlar Türkiye’de kıdem tazminatı veya emeklilik ikramiyesi ile ev almak mümkündü hatta hayalden ziyade bir nevi hedefti. Çelik’e bunu anımsattığımda kendi hayatından örnek vererek anlatıyor dünden bugüne tanık olduğu değişimi ve konut sahibi olamamanın imkânsızlığının dayanılmaz ağırlığını:
“Bunu kendi hayatımdan biliyorum. Babam işçi emeklisiydi, İstanbul’un ortalama bir semtinde ev alabilmişti. Şimdi kıdem tazminatı tabanı 35 bin lira. 25-30 sene çalıştığınızda kıdem tazminatını eskiden kesintisiz almak çok mümkündü, şimdi değil. Neden? Çünkü çok iş değiştirmek zorunda kalıyorsunuz. Pek çok şirket kıdem tazminatını ödemiyor. Velev ki; bunların tümünü aştınız ve kıdem tazminatı aldınız. 1 milyon lira civarında kıdem tazminatı alıyor bir işçi 25-30 sene çalışırsa, her şey yolunda giderse, işveren bunu mahkeme olmaksızın verirse… 4-5 milyon İstanbul’da ortalama konut fiyatını düşünecek olursak, konutun 4’te 1’ini alamıyorsunuz. Bırakın konutu, bir araba bile alamıyorsunuz. Dolayısıyla kıdem tazminatı geçmişte asgari ücretin 7 buçuk katına kadar çıkabiliyordu. Şu anda asgari ücretin iki katının bile altında kalıyor. Asgari ücretli çalışan için kıdem tazminatı yıllık 17 bin lira. Yani 25 yıl çalışsa normal şartlar altında 500 bin lira kıdem tazminatı alabilir, bu da ev sahibi olmayı imkânsız hâle getiriyor.”
Her işin altından enflasyon çıkıyor. Türkiye 1971’den itibaren 34 yıl boyunca çift haneli verilerin görüldüğü enflasyonist bir süreç yaşadı. 2000’li yıllarda tek haneli oranlara düştü. 2004 yılı sonunda istikrarlı düşüş sonrası faizler de geçmişe kıyasla uygun yüzdelere indi. İlk konut kredisi kullanımı 1989’da başlamıştı ama Uzun Vadeli Konut Finansmanı (Mortgage) Yasası 2007’de yürürlüğe girdi. O dönem hem arzda hem talepte konut sektörü hareketlendi. Bugün konut kredilerinde vadeler 120 aya kadar uzuyor, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) nisan ayı verileri konut kredilerinin tutarının 444 milyar lirayı bulduğunu söylüyor.
KREDİYLE SATIŞLARDA DEHŞET DÜŞÜŞ
Hâl böyle olunca BETAM’da da konut kredisi mevzusu açılıyor. İpotekli kredi kullanılarak yapılan satışlar ne alemde? Veya bu yöntemle alınan konutların toplam satışlar içindeki oranı ne? Profesör Seyfettin Gürsel, önündeki rakamları teyit edip fotoğrafı çekiyor. Fotoğraf net olmasına net ancak hayli karanlık:
“Genel satış olarak 2022 haziran ayında 150 bin konutla zirve görüldü. Bunun yüzde 27’si ipotekli kredi kullanılarak, banka kredisi kullanılarak alındı. Bu sayı Aralık 2023’te yüzde 4,4’e kadar düştü. Demek ki; ipotekli krediyle alınabilen konut sayısı aşağı yukarı 40 binden 11 bine indi. Bu vaziyet enflasyonun ne kadar zarar verdiğini gösteriyor. Malum konut satın alırken uzun vadeli borçlanırsınız. Krediyi bir-iki yıllığına alamazsınız. Çünkü aylık taksitlerin altından kalkamazsınız. Nereden baksanız en az 5 yıl hatta mümkünse 10 yıllık kredi alırsınız. Faizler bu kadar yüksekken bir de sabit faizle kontrat yapıyorsunuz. Orada çok daha dehşet verici bir durum var. 2 yıllık enflasyon beklentisiyle yüzde 40 küsürlerdeki faizi düzelttiğiniz zaman yani reele çevirdiğiniz zaman yüzde 20 çıkıyor. Beş yıllık beklentiyi de yayımlıyor artık Merkez Bankası. Allah aşkına hâlâ mortgage kredisiyle konut alanların sıfırlanmamış olması bile şaşırtıcı geliyor bana. Kim bilir belki de bu krediyi alanların enflasyon beklentileri ortalama beklenti gibi değildir, belki de ‘Bu enflasyon düşmez’ diyorlardır, bilemiyorum.”
YABANCIYA KONUT SATIŞI NE ALEMDE?
Harran Üniversitesi’nden Profesör Mithat Karasu ise bir başka meseleye daha değiniyor: Yabancıya konut satışı ve lüks konut üretimi. Yani ihtiyaçtan ziyade rant mevzusuna… “Türkiye’de son on yılda büyük şehirlerde üretilen konutların hepsi aslında bir Arap’a, bir İngiliz’e, bir Fransız’a da satmak için üretiliyor. Yabancıya konut satışı Türkiye’deki konutun hem maliyetini artırıyor hem satış fiyatını yükseltiyor. Ama biz bunları hiç hesap etmeden davranmaya devam ediyoruz. Dolayısıyla bu durum piyasanın da dengesini bozuyor.” diyor.
Peki onca uğraşıya, altın tepside sunulan vatandaşlık paketlerine rağmen değiyor mu? Karasu “Hayır” diyor. O kadar uğraşıya rağmen istenen satışın da gerçekleştirilemediğini söylüyor. Türkiye’nin bilhassa Arap sermayesinden çok büyük umutları olduğunu ancak beklenen miktarda konut satışının gerçekleştirilemediğinden dem vuruyor. İspanya, Yunanistan, İngiltere gibi gayrimenkullerin yabancılara satışı konusunda maharetli ülkeleri hatırlatıp “Oradaki kurallar, kaideler ve ülkenin insanlara sağladığı güven duygusunu Türkiye sağlayamadığı için beklenen düzeyde konut satışına ulaşamıyor.” diyor.
KONUTA SINIRSIZ SATIŞ VERGİSİ
Bir de madalyonun diğer yüzü var. Seçim öncesi gündeme gelen konuta sınırsız satış vergisi meselesi… Evini 5 yıldan sonra satanlara yüzde 40’a varan oranlarda vergi gelebilir. Yani iki ve daha fazla konutu olanların emlak vergisinin katlanması mümkün. Yani konut sorunu yaşayanlar, ev sahibi olamayanlar, kirasına yüzde 400’e varan zam yapılanlar kadar ev sahipleri de mağdur. Konuyu en iyi ele alanlardan biri Dünya Gazetesi yazarı Naki Bakır.
Bakır’ın “Konut Sektöründe ‘Vergi’ Tedirginliği” başlıklı köşe yazısını 6 adımda özetlemek mümkün:
- Piyasa Durumu: Pandemi sonrası konut piyasasında fiyat balonu ve yüksek kredi faizleri nedeniyle durgunluk yaşanıyor.
- Yeni Vergi Düzenlemeleri: TBMM gündemine geleceği iddia edilen yasa teklifi, gayrimenkul satışlarında zorunlu ekspertiz raporu ve gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapılmasını içeriyor.
- Ek Vergiler: 5 yıldan uzun süre elde tutulan konutlardan değer artış vergisi ve birden fazla evi olanlardan katlamalı emlak vergisi alınacağı yönündeki haberler endişe yaratıyor.
- Fiyat Artışı Beklentisi: Yeni düzenlemelerin getireceği ek maliyetlerin satış fiyatlarına yansıyacağı ve konut fiyatlarının yükseleceği düşünülüyor.
- Yatırım Cazibesi: Bu düzenlemelerin konut yatırımının cazibesini azaltacağı ve sektörde durgunluğu derinleştireceği öngörülüyor.
- Kira Geliri Vergisi: Kira gelirlerinden alınan vergi muafiyetinin kaldırılacağı iddiaları, genel kira düzeyinin yükseleceği endişelerine yol açıyor.
CENNET TÜRKİYE’DE KONUT CİNNETİ
Bugün Türkiye’de ağırlıklı olarak üç büyük kente, İstanbul, Ankara ve İzmir’e odaklanılıyor ama Anadolu’nun küçük kentlerinde bile 2 milyona, 3 milyona, 5 milyona satılan konutlar var. Sözgelimi Diyarbakır’ın Kayapınar Mahallesi’nde 20-25 milyon lira değerindeki evlerden ya da Şanlıurfa’da 20 milyona satılan rezidanslardan bahsediliyor. Konut sahibi olmak da kiracı olmak da elindeki konutun vergisini ödemek de Türkiye’nin gerçeği depreme karşı öncelikli ve gerçekçi önlemler alabilmek de her geçen gün zorlaşıyor, imkânsız hale geliyor.
Son soru belki de şu: Devlet eliyle yapsatçılıktan ziyade kamusal konut stokları, belediyelerin konut üretimi daha mı fazla konuşulmalı? Profesör Aziz Çelik, Türkiye’nin geçmişteki, özellikle 60 ve 70’li yıllardaki kamu destekli konut kooperatifçiliği tecrübesini anımsatıyor. Sosyal Sigortalar Kurumu’nun vakti zamanındaki desteklerinden, arazi tahsislerinden bahsediyor. Konut meselesinde daha kamusal bir perspektifin geliştirilmesi gerektiğinden söz ediyor.
Türkiye cennet evet, ama aynı zamanda arsa rantı cenneti. Ve bunun insanlara getirisi kimi zaman bir anlamda bilinç örtünmesi yani cinnetin ta kendisi…
“Sanayisizleşme, Konut Siyaseti, Orta Sınıf” Yazarı Funda Sönmez Öğütle’yle Söyleşi